中古住宅は、リフォーム前提で買うもの

中古住宅は、リフォーム前提で買うもの

リフォーム前提で物件を見ると、見方が変わる

中古住宅を購入する場合で覚悟が必要なのがリフォームだ。

 

リフォーム費用に、いくらくらい使うかで、その後の住みやすさもかなり変わるだろう。

 

自分が住むからと思ってリフォーム無しで考えていても、自分の持ち物になった瞬間、もっと良くしたいと思うケースも多い。

 

この場合、住む前にリフォームした方が、住んでからリフォームするよりも、費用がかかる事が多い。

 

特にバス・トイレ・台所などの水回りは、リフォームしてから住まないと、住みながらリフォームするのは面倒だから、結局リフォームせずに不快なまま暮らす羽目になったりする。

 

また、リフォーム必須だと考えた場合、中古物件の見方が変わる

 

リフォームする前提であれば、自分好みの設備を入れられることだし。

 

畳の部屋はホコリっぽくて掃除も大変だから、フローリングに替えるとか、台所の調理台が狭くて嫌なら、広いキッチン台を入れることもできる。

 

和式便器から洋式便器に替えたり、風呂も追い炊き機能の付いたモノに変えることもできる。

 

なので現状ボロボロの物件でも、リフォームすれば見違えるかも知れない。

 

もちろんこれはリフォーム経験者がやることであって、ずぶの素人がやると失敗する。

 

リフォームでどれくらい金がかかるか知識がないなら、割高でもリフォーム済み物件や、リノベーション済みの物件の方が安く付く事も多い。

 

トイレだけ替えるのであれば50万もかからないが、トイレ・キッチン・風呂を全部入れ替えると、個別の工事よりまとめて工事した方が安く付く。

 

地震で倒壊しないために行う耐震リフォーム・耐震補強だとか、断熱材を入れる断熱リフォームも、後からやるよりリフォーム済みの物件の方が安く付いたりする。

 

大まかな目安としては、

  • 内装の変更 10万円〜30万円
  • 和室を洋室に変更 20万円〜50万円
  • キッチンやトイレ・バスなどのユニット一新 500万円。
  • 耐震リフォーム 150万円
  • 断熱リフォーム 150万円

位になるという。

 

かなり古い物件のリフォームだと、1,500万円〜2,000万円くらいは必要だ。

 

テレビでよく中古住宅のリフォームをやってるけど、かかった費用はそれくらいになっている。


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建築基準と住宅性能

中古住宅を購入する際に、特に気をつけないといけないことがある。

 

それは住宅の「耐震性能」だ。

 

1981年以前に建てられた建物と、そのあとに建てられた建物とでは、建築基準の耐震基準が大きく異なっているため、耐震リフォームが必要かもしれない。

 

安すぎる物件は、たいてい81年以前に建てられた物件で、耐震補強してない物件だろう。

 

因みに建築基準には大きな節目がいくつかあって、建てられた時期によって基本性能がいろいろ異なる。

 

建築基準の変遷
  • 1981年…耐震性能基準が変更
  • 1998年…省エネ性能基準が追加(断熱性能)
  • 2000年…耐力壁の配置バランスや地盤に応じた基礎
  • 2003年…24時間換気システムの設置

 

建築基準は、基本的な住宅性能を決めるモノなので、最新の物件はこれらの要件を満たしている。

 

逆に中古住宅の場合、築年数が長ければ長いほど、これらの性能が劣る。

 

特に重要なのが81年の耐震性能の基準の変更で、これより前の建物は、震災レベルの地震には耐えられない可能性が高い。

 

また98年以前に建てられた建物では、断熱性能が不足しているため、冷暖房費が高く付いたりする。

 

また03年以前に建てられた建物では、空気の流れが滞り気味になっているため、シックハウス症候群やカビ対策の換気が必要かもしれない。

 

なので中古住宅を新築並みにリフォームすると、1,000万から2,000万もかかってしまうのだ。

 

多少自分の好みと異なっても、リフォーム済み・リノベーション済みの物件を買った方が、割安になるのは、こういう基本的な住宅性能のリフォームが高く付くからだろうね。


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