リバース・モーゲージ 資産価値は重要な指標

リバース・モーゲージ 資産価値は重要な指標

新築が良いか、中古が良いか

家を買う場合、新築が良いか中古が良いか

 

これも大きな選択である。

 

新築物件は何もかも新しくピカピカで、非常に魅力的ではあるが、住みやすいかは未知数で、どういう住人が集まってくるかも未知数だ。

 

それに対して中古物件はくたびれているけれど、どういう環境であるかは分かっているし、住人の様子も分かるから新築よりは堅い。

 

新築物件は税金の面で有利になっており、不動産取得税や固定資産税の減免制度があるところが長所だ。

 

ただしたいていの場合、価格は高いし、立地も駅から離れていることが多い。

 

駅から近い立地には、すでにたくさん住宅が建っているので、なかなか新しく住宅を造るのが難しいし、スペースが見つかっても、手狭でしかも分譲価格も高くなる。

 

一方、中古物件は、住宅自体の価格は安いが、仲介手数料がかかり、住宅価格の3%以上になる。

 

中古物件は税制面では不利で、一定の条件を満たさないと、住宅ローン減税などが受けられない。

 

中古住宅の立地は、比較的駅に近く、交通の便が良い場所にある場合が多い。

 

しかし古い建物だと管理費や修繕積立金が高く、合わせて毎月3万とか4万くらいかかったりする。

 

さらに1981年以前に建設が許可された建物の場合は、耐震基準が古くて地震に弱い可能性もある。

 

なので入居した後に、耐震工事のための改修費も負担しなくてはならなくなったりする。

 

物件数で比べた場合は、圧倒的に中古物件が多く、個人のニーズに合った物件を探すなら中古物件だ。

 

築10年前後が一番お買い得で、築20年を過ぎると維持費や修繕費がかさむことが多い。

 

つまり一口に中古住宅と言っても、建てられた年代によって千差万別だから、安い住宅に飛びつくことだけは避けたいところだ。

 



死ぬまで住むとしても、資産価値があった方が有利

分譲マンションや戸建てを購入する場合、資産価値がどのくらいあるかは、売却する予定がなくても重要だ。

 

というのも資産価値があればあるほど、住居費用が安くつくからだ。

 

中古マンションでは築10年を基準にしてそれより新しければ資産価値が高く、古ければ資産価値がなくなっていく。

 

これはまあ建物の評価の仕方であるが、資産価値としては、利回りで計算する方法もある。

 

つまり賃貸に出した場合にどれくらいの家賃が見込めるかで、中古マンションの価値を計算するわけだ。

 

建物で評価するにせよ、利回りで評価するにせよ、資産価値に大きな影響を及ぼすのは立地条件だ。

 

駅の近くであるとか、周囲の環境が良いなどの、立地条件で価値が大きく変わってくる。

 

一戸建ての場合は、築20年で建物の価値がなくなり、土地の値段だけで判断されることが多い。

 

この場合も結局、立地条件が重要で、立地が良い物件は高値で取引されるし、立地条件が悪ければ資産価値はなくなる。

 

一生住む予定なら、資産価値などどうでも良さそうだが、実際に住んでみて住みづらかったら、また買い替えないといけないと言うこともあり得る。

 

また不動産に資産価値があれば、いざというときに担保にできる。

 

リバース・モーゲージなんていって、住んでいる住宅の土地を担保にして、金融機関から年金をもらうというような商品もあるのだ。

 

リバース・モーゲージというのは、死んだあとに不動産を売却するという契約で、設定された融資枠内で年金をもらい、死後に住宅を売却して融資額と利息を差し引かれるというものだ。

 

一戸建てを買う時には、死んだ後のことなど考えないだろうが、購入した土地などに資産価値があれば、こういうこともできる。

 


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