販売用物件と賃貸用物件は、造りが違う?

販売用物件と賃貸用物件は、造りが違う?

持ち家も、一生涯住み続ける必要はない。

賃貸が得か、持ち家が得か。

 

これはもう物件の善し悪しや、経済力や価値観などで決まることで、一概にどちらが良いとは決められない。

 

机上の計算でもトータル・コストは、持ち家の方がやや上回るが、数百万程度の差くらいしかない。

 

ただしこれらの試算は、一生涯その家に住むことが前提の話で、一定期間しか住まないというケースでは、また別である。

 

たとえばある賃貸住宅に10年住んで引っ越す場合と、住宅を購入して10年後に売却する場合だ。

 

この場合、損得を大きく分けるのは、購入物件の10年後の売却価格だ。

 

住宅を購入して10年後に売るとしたら、そのときの売却金額によって経済的な損得が大きく変わってくると言うわけだ。

 

10年後にいくらで売れるかなんて言うのは、株価予想みたいなもんで当たるかどうかなどはわからない。

 

購入後に欠陥が発見されることもあるだろうし地震などの災害によって、住めなくなるケースもある。

 

つまり不確定要素が多くて損得は比較しにくいが、「中古物件として高く売れる可能性があるかどうか」という視点で購入を検討するのは必要だろう。

 

この「売却可能性」「将来的に高く売れそうかどうか」という視点は、不動産を購入するときに忘れてはならない視点である。

 

そしてもう一つ重要なのが、賃貸用不動産と販売用不動産では、物件の作り方自体が異なっているということだ。

 


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賃貸と分譲、一体何が違う?

賃貸が良いか分譲が良いかは、判断に困る比較である。

 

と言うのもこういう比較をする場合、同じような物件で考えなければならない。

 

ところが賃貸用物件と販売用物件では、そもそも造りが異なっているからだ。

 

賃貸しして収益を上げるための建物と売却して投資を回収するための建物では、最初から目的が異なるわけだから、造りが異なるのも当然だろう。

 

たとえば賃貸用物件では、利回りをよくするために、建設コストが抑えられて作られているという。

 

10階建ての予定だったが、11階建てにしてフロア数を増やしたり、共用部分の面積を削って、部屋増やしたりしているという。

 

デフレが20年も続いていて土地や物の値段が下がっているから、当然ながら建築コストも下がっているはずなのだが、耐震基準など、様々な新しい基準に対応するため、坪あたりの建築コストは年々増えているらしい。

 

そのため、近年の賃貸マンションは、いろんなところで窮屈な造りになっている。

 

一方、分譲(販売用物件)では、完売させねばならないため、買ってもらえるように、設備を充実させていることが多い。

 

たとえば床暖房だとか、セキュリティだとか、オートロックや二重ガラス、防犯カメラや警備会社との提携など。

 

収納スペースも、賃貸物件では狭めになっていることが多いが、分譲では収納スペースを売りにするため、広く取っていたりする。

 

また賃貸では、リビングが狭かったりユニットバスが多いが、分譲では逆にLDが広く、キッチンもバスも独立して作ってある。

 

風呂も、賃貸では、横1.2m縦1.6mクラスの浴槽が多いが、分譲では一回り大きな1.4m1.8mサイズが採用されているという。

 

年を取ると、風呂でおぼれるリスクも大きくなるので、浴槽が広ければ良いとは判断できないが、分譲住宅の方がゆったりしたサイズに造ってある。

 

もちろん壁の厚さも、賃貸よりも分譲の方が分厚くできていることが多い。

 


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