頭金ゼロ物件は、借り換えできない

頭金ゼロ物件は、借り換えできない

頭金ゼロで住宅ローンを借りると、借り換えも売却もできない

老後のための不動産購入。

 

かつては物件価格の2割の頭金がないと、住宅ローンを借りることができなかった。

 

しかし今は物件価格全て住宅ローンで借りて、一戸建てや分譲マンションを買うこともできる。

 

不動産取得時の諸費用さえ準備できれば、頭金ゼロで住宅ローンが借りられて、すぐにでも新しい家に住むことができるわけだ。

 

もちろん初期費用は物件の1割程度必要だが、賃貸住宅に家賃を支払い続けるより、同じくらいの金額で不動産が手に入るなら、住宅ローンを組んだ方が断然得に見える。

 

なので頭金ゼロでローンを組んで家を買う人も多い。

 

ところが2割の頭金すら用意できない人に、ローンをまともに返済できるわけがない

 

なのでちょっとしたトラブルで、支払いに支障を来す。

 

というのも家賃並みの返済額でローンを組んでも、管理費や修繕費などの維持費もかかるし、固定資産税もかかる。

 

出費は賃貸の時よりはるかに増えてしまうし、それに対して収入が減るという事態だって起こりかねない。

 

そうなると返済が滞ってローンが重くなっていくが、頭金無しでローンを組むと、ローンを投げ出すこともできないのだ。

 

なぜかというと、購入した不動産の資産価値より、ローン残高の方が大きい場合、物件は抵当に入っている状態で、動かせないからだ。

 

頭金無しで物件を購入するリスクは、実はここにある。

 



資産価値とローン残高の関係が重要

頭金無しで住宅を買うのは危険だ。

 

というのもローンを組んだ瞬間から、手に入れた家は抵当に入ってしまうからだ。

 

しかも買った家の資産価値が、ローン残高より低くなるために、この物件を売ることはもちろん、より有利なローンへの借り換えすら拒否されてしまう。

 

頭金を2割り入れようがゼロであろうが、抵当権が設定されるのは同じなのであるが、この2割の違いが実は大きいのだ。

 

たとえば頭金無しで住宅ローンを組んで、3,000万円の物件を購入したら、ローンの残高は3,000万円になる。

 

一方、購入物件の価値は、中古物件として再評価されるので、買った瞬間にその家の価値は、3,000万円を大きく下回ることになる。

 

もともと3,000万円という価格は物件の価値ではなく、土地取得コストや建設コストや宣伝コストから割り出されているので、物件の価値ではない。

 

なのでたとえ未使用物件であっても、1割から2割くらいは評価が下がってしまう。

 

となると支払いに困って家を処分しても、300万から600万くらいローンが残ってしまう勘定になる。

 

もちろん買った家には抵当権が設定されていて、それを買う人にも当然分かってしまうので、こんな物件はまず売れないし、ローンの借り換えもまずできない

 

ローンの借り換えというのは、別に新たなローンを借りて、既にあるローンを全額返済することで可能になる。

 

しかし新たな借り換えローンも結局、現在の資産価値を基準に算出するので、余分に1割も2割も貸してはくれない。

 

さらに借り換えにはまた諸費用がかかってくるので、結局、ローンの支払いが楽にはならないわけだ。

 


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